物業(yè)公司
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        物業(yè)服務常見的問題以及怎么處理
        作者:昭通弘彩物業(yè)  來源:本站  發(fā)表時間:2019/5/27 13:58:26  點擊:3757
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        1、住戶裝修房屋時,是否應向物業(yè)服務企業(yè)交納裝修押金? 關于裝修管理的問題,綜合有關文件有以下幾個要求:物業(yè)服務企業(yè)有權對住戶的裝修進行監(jiān)督管理;住戶裝修時,必須向物業(yè)服務企業(yè)申報,經批準后方可施工;住戶裝修時,不得拆改房屋的承重結構,不得挪動各種管線;住戶裝修時,必須與物業(yè)服務企業(yè)簽訂裝修協(xié)議,明確裝修的內容、裝修時間、垃圾處理方式以及違約責任的處理等內容;為了保證住戶按照規(guī)定裝修,不破壞承重結構等,物業(yè)服務企業(yè)可以向住戶收取裝修押金,裝修完成后,物業(yè)服務企業(yè)應及時驗收,沒有問題的,裝修押金應及時退還。 2、業(yè)主和使用人在使用和裝修房屋時,有哪些違規(guī)行為應承擔經濟責任? 業(yè)主在使用物業(yè),尤其是裝修房屋時,應遵守有關房屋裝修管理規(guī)定,事先告知物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主和使用人如有下列行為之一,造成他人損失的,應承擔經濟責任:損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌;占用、損壞住宅的共用部位、共用設備;在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物;侵占綠地、毀壞綠地;亂設攤點、亂設集貿市場;亂倒垃圾、雜物;在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;排放有毒、有害物質或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音;法律、法規(guī)禁止的其他行為。 3、房屋質量出問題,業(yè)主應該找誰? 房屋在竣工驗收后,在使用過程中可能出現(xiàn)質量問題,如屋面漏水,墻壁裂縫或墻皮脫落,上下水管道、暖氣管道漏水、堵塞等。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔物業(yè)的保修責任。業(yè)主可以要求建設單位對物業(yè)進行維修。 1997年11月1日頒布的《中華人民共和國建筑法》明確規(guī)定了建筑工程保修制度。建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時,應當向建設單位出具質量保修書。由于業(yè)主是與建設單位訂立的房屋買賣合同,因此建設單位是物業(yè)質量保修的第一責任人。 4、物業(yè)服務企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服務再轉移給其他的物業(yè)服務企業(yè)? 物業(yè)服務企業(yè)不能將物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理業(yè)務一并再委托給其他物業(yè)服務企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高,物業(yè)服務企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)。 5、建設單位在前期物業(yè)管理活動中應當承擔什么責任? 建設單位應當在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時公約,對有關物業(yè)的使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位指定的業(yè)主臨時公約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權益,應當在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示,并予以說明。 住宅物業(yè)的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經物業(yè)所在地的房地產行政主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。 建設單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權;建設單位應當在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時向物業(yè)服務企業(yè)移交竣工總平面圖等資料;應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房;應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔物業(yè)的保修責任。 6、物業(yè)服務費用如何確定?物業(yè)服務費用由誰繳納?不繳納物業(yè)管理費用的承擔什么法律責任? 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點,由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法,在物業(yè)服務合同中約定。 業(yè)主應根據(jù)物業(yè)服務合同的約定繳納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用的,從其約定,業(yè)主負連帶繳納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務費用由建設單位繳納。 業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定,逾期不繳納物業(yè)服務費用的,業(yè)主委員會應當督促其限期繳納;逾期仍不繳納的,物業(yè)服務企業(yè)可以起訴業(yè)主。 7、誰來分擔住宅樓內公共區(qū)域的照明費用 住宅樓內公共區(qū)域的照明一般是指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明,該系統(tǒng)屬公共設施,其產生的電費屬能源費范疇,按照國家計委、建設部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》(計價費[1996]266號)的規(guī)定,該能源費用可以計入物業(yè)管理成本,并由受益人即樓內全體人分攤。一般慣例是,按單元門進行分攤。物業(yè)服務企業(yè)大多采取分攤原則解決樓內公共照明電費問題。因此,住戶除了繳納本戶所用能源費用外,還應繳納分攤的能源費用。 8、在計算物業(yè)管理費時,計費面積以什么為準? 計費面積以房產證上標明的建筑面積為準,這個建筑面積包括兩個部分:一部分是套內建筑面積,另一部分是公用分攤面積。對于還沒有取得房產證的房屋,以建設方與購房人簽訂的購房合同上的銷售面積為準。 9、小區(qū)內自行車丟失,物業(yè)管理公司該賠嗎? 不賠。小區(qū)內丟自行車有兩種情況:小區(qū)內有存車棚的,如自行車在存車棚內丟失,直接由看車棚的人負責;在小區(qū)內其他地方丟失由業(yè)主負責,因為業(yè)主與物業(yè)公司沒有財產保管關系。 10、暖氣不熱,誰來負責? 根據(jù)《巴彥淖爾市城鎮(zhèn)集中供熱管理暫行辦法》第四十條規(guī)定:由于供熱單位的責任,造成熱用戶室內溫度達不到標準要求的,供熱單位應當減收或退還相應比例的熱費,但必須由熱用戶申請現(xiàn)場測溫,并留有記錄。第四十一條規(guī)定:在正常供熱運行中,如室內溫度達不到標準要求的,經供熱單位現(xiàn)場測溫確定不達標,屬于供熱單位的供熱質量或系統(tǒng)問題的,由供熱方處理并承擔責任或退還相應比例的熱費;屬于熱用戶室內供熱設施結構或安裝問題的,由熱用戶或建設單位解決并承擔責任。 11、太陽能漏水,由誰負責? 由業(yè)主負責,因為太陽能是業(yè)主個人的財產,所以太陽能所造成的損失由業(yè)主負責。 12、業(yè)主是否可以拒絕物業(yè)管理服務? 業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是一種服務關系,作為消費者,業(yè)主可以選擇是否接受這種服務。這種選擇權體現(xiàn)在選擇物業(yè)公司、是否與物業(yè)公司簽約以及如何與物業(yè)公司簽約等方面,當然也體現(xiàn)在以法定或者約定條件解除與物業(yè)公司的服務合同關系上。但要注意的是,當業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂服務合同或已形成事實合同后,業(yè)主方不能擅自終止合同,不能單方拒絕履行自己的交費義務。目前在小區(qū)管理中出現(xiàn)的一些物業(yè)公司賴著不走和業(yè)主隨便更換物業(yè)公司的情況都是不正常的。物業(yè)公司如果得不到業(yè)主的聘任,僅憑開發(fā)商的選聘進駐后,一旦小區(qū)成立了業(yè)主委員會,業(yè)主委員會另聘或者決定不聘物業(yè)管理的,物業(yè)公司無權強行提供服務。不過物業(yè)公司一旦和業(yè)主委員會簽訂了服務合同,業(yè)主也不能背信棄義撕毀合同。物業(yè)公司如果服務不合格,要根據(jù)合同約定或者法律規(guī)定追究其責任。還要說明,要不要物業(yè)管理服務,雖然業(yè)主有權決定,但并不是單個業(yè)主可以任意決定。業(yè)主行使權利的方式是參加業(yè)主大會,通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會表達意志。如果業(yè)主集體決定不要物業(yè)服務,那么就可以不要物業(yè)服務,如果集體決定需要物業(yè)服務,則個別業(yè)主不能拒絕物業(yè)服務,更不能以自己不要物業(yè)服務為由拒交物業(yè)管理費。這是因為,業(yè)主的物業(yè)是相互關聯(lián)的,個體利益與集體利益應當兼顧。 13、不交物業(yè)費損害了誰的利益? 對于這個問題,來自物業(yè)管理比較統(tǒng)一的說法是:不交物業(yè)費的業(yè)主,損害了其他交費業(yè)主,甚至是全體業(yè)主的利益。由于沒有足夠的費用,物業(yè)管理企業(yè)在各項服務預算中顯得捉襟見肘,從而使所有的業(yè)主被降低服務標準,甚至取消服務。 在實際工作中,業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的行為發(fā)生以后,物業(yè)管理公司能采取的應對手段非常有限。物業(yè)管理公司不能也無權將欠費者逐出小區(qū),也不愿意選擇成本高昂的訴訟程序。所以,物業(yè)管理公司在各項服務中就可能偷工減料,把這份損失分攤轉嫁到所有業(yè)主身上,直接損害了全體業(yè)主的利益。由此我們可以發(fā)現(xiàn),這將成為導致整體物業(yè)管理服務質量降低的主要原因。 由于有些業(yè)主對物業(yè)管理服務范圍存在一定的認識不清,對物業(yè)管理企業(yè)缺乏信任,對于這種欠費行為,大部分業(yè)主聽之任之,更有一部分業(yè)主會支持這種行為,使得不滿和誤會輕易產生。一旦物業(yè)管理企業(yè)無法依靠自己的力量消除欠費,那么不交物業(yè)管理費的行為就不只是損害物業(yè)管理企業(yè)的利益,而是損害了全體業(yè)主的利益。 14、物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等相關管線和設施由誰維護? 開發(fā)建設單位在物業(yè)建成后,應當將供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設施按規(guī)定移交給上述經營單位進行維護管理。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。因維修、養(yǎng)護等需要,臨時占用、挖掘道路、場地的,應當及時恢復原狀
         

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